תמהיל משכנתא ל1.5 מיליון שקל
הסכום כמעט אף פעם לא זה שקובע. מה שקובע הוא איך הוא מתחלק בין המסלולים, ולכמה שנים. כך 1.5 מיליון שקל נראים בשלושת הסלים האחידים.
מה זה תמהיל, ולמה הוא קובע יותר מהסכום
תמהיל הוא החלוקה של ההלוואה בין מסלולים. כמה קבועה לא צמודה, כמה פריים, כמה צמודה למדד, וכל אחד לכמה שנים. אותם 1.5 מיליון שקל נראים אחרת לגמרי בהחזר החודשי, בסכום הכולל וברמת אי־הוודאות.
שלושה דברים נגזרים ממנו: ההחזר ההתחלתי, הסכום הכולל, וכמה ההחזר יכול לזוז. אין תמהיל שמנצח בשלושתם יחד.
שלושת הסלים האחידים
מ-31 באוגוסט 2022 כל בנק חייב להציג בכל אישור עקרוני שלושה סלים אחידים, בהרכב זהה בכל המערכת, לצד הסל שהוא עצמו מציע.
- סל אחיד 1 הוא 100% קבועה לא צמודה.
- סל אחיד 2 מורכב משליש קבועה לא צמודה, שליש פריים ושליש משתנה צמודה שמתעדכנת כל 5 שנים על בסיס אג״ח ממשלתי.
- סל אחיד 3 מורכב ממחצית קבועה לא צמודה ומחצית פריים.
התקופה נבחרת מרשימה סגורה של 10, 15, 20, 25, 30 שנה, וההחזר תמיד בלוח שפיצר. לכל סל מוצגים הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי. שלושת האחידים זהים בכל המערכת, ולכן הם מה שמאפשר להשוות בין בנקים.
מקור: הוראת ניהול תקין 451, תוספת 5 וסעיף 4(ב).
אומדן החזר חודשי ל1.5 מיליון שקל, לפי סל ולפי תקופה
| סל | 20 שנה | 25 שנה | 30 שנה |
|---|---|---|---|
| סל אחיד 1100% קבועה לא צמודה | 9,587 ₪ | 8,440 ₪ | 7,708 ₪ |
| סל אחיד 2שליש קבועה לא צמודה, שליש פריים, שליש משתנה צמודה כל 5 שנים | 9,145 ₪ | 7,976 ₪ | 7,224 ₪ |
| סל אחיד 3מחצית קבועה לא צמודה, מחצית פריים | 9,486 ₪ | 8,334 ₪ | 7,596 ₪ |
ההנחות שמאחורי הטבלה
- קרן 1,500,000 ₪, לוח שפיצר, בלי גרייס ובלי פירעון מוקדם.
- הריבית היא הממוצע המערכתי לאוגוסט 2026, לא ריבית שהוצעה לכם.
- בלי הצמדה, ביטוחים, עמלות, שמאות או אגרות.
- בפריים ההנחה היא שהפריים לא זז. הוא זז.
- במסלול צמוד המספר הוא לפני הצמדה.
אומדן להמחשה, לא הצעה ולא תחזית.
מקור: בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, ריביות ממוצעות על הלוואות חדשות לדיור, אוגוסט 2026 (פורסם ב-14.09.2026). ממוצע מערכתי, לא ריבית של בנק מסוים.
זה לא מחשבון ואין כאן מה להזין. הטבלה חושבה בזמן בניית העמוד מהסדרה של בנק ישראל לאוגוסט 2026 ונשמרה כטקסט.
מה הטבלה לא אומרת
היא לא אומרת איזה סל עדיף. סל 1 קונה ודאות ומשלם עליה, סל 3 מוזיל את ההתחלה ומשאיר אתכם חשופים לפריים, סל 2 מפזר ומכניס את המדד לתמונה.
היא גם לא ההצעה שלכם. הריביות כאן הן ממוצע מערכתי לאוגוסט 2026, וההצעה שתקבלו תושפע משיעור המימון, מההכנסה, מהתקופה ומהמשא ומתן.
מה לשאול לפני שחותמים
- מה ההחזר הגבוה ביותר הצפוי בכל אחד מארבעת הסלים.
- מה קורה להחזר אם הפריים עולה בנקודת אחוז.
- מה קורה לקרן הצמודה אחרי חמש שנים של מדד.
- מתי מועד העדכון הבא בכל מסלול משתנה, ומה העוגן.
- כמה עולה לפרוע מוקדם, ומתי אין עמלה.
שאלות נפוצות
מה ההחזר החודשי על משכנתא של 1.5 מיליון שקל?
תלוי בתמהיל ובתקופה. לפי הממוצע המערכתי לאוגוסט 2026, סל אחיד 1 יוצא כ-8,440 ₪ לחודש ל-25 שנה, וסל אחיד 3 כ-8,334 ₪. אומדן, לא הצעה.
איזה תמהיל הכי טוב?
אין תשובה אחת, ומי שנותן אחת בלי להכיר את ההכנסה, ההון העצמי והאופק שלכם מנחש. סל אחיד 1 נותן ודאות במחיר גבוה יותר, סל אחיד 3 זול בהתחלה וחשוף לפריים, סל אחיד 2 מפזר ומכניס גם את המדד.
למה כל הבנקים מציגים את אותם שלושה סלים?
כי הוראת ניהול תקין 451 מחייבת זאת מ-31 באוגוסט 2022. ההרכב זהה בכל המערכת, ולצדם כל בנק מציג גם את הסל שהוא מציע.
המספרים כוללים ביטוח ועמלות?
לא. הטבלה מחשבת קרן וריבית בלוח שפיצר בלבד. ההוצאה בפועל גבוהה מהמספר שבטבלה.
בדקו את התמהיל שקיבלתם
יש לכם אישור עקרוני או הצעה? הקלידו את המסלולים, או העלו את המסמך, וראו את הריבית בכל מסלול מול הממוצע המערכתי של בנק ישראל לאוגוסט 2026, עם ההחזרים והשאלות לבנק.
הקלידו את התמהיל שקיבלתםכלי אוטומטי. אינו ייעוץ ועלול לטעות. אמתו כל נתון מול המסמך ומול הבנק. אין כאן טלפון ואף אחד לא יחזור אליכם.